7月28日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会步入主论坛日。在“走进舒适度区：稳定平衡视野下的中性快速增长”主题演说环节中，清华大学房地产研究所所长刘洪玉带来为题《高质量转型发展下的房地产：政策与市场趋势》的共享。刘洪玉指出，舒适度区即是代表机会多，在稳定平衡视野下的中性快速增长，是当下和未来即将面临的问题。

他认为，房地产市场内部的环境再次发生了变化，20年来的较慢发展令其住房市场发展超过了十分低的高度。市场从注目数量到注目质量，从注目增量到存量,从非常简单的研发到研发和管理锐意，甚至管理显得更为的最重要。一些城市明确提出了楼宇经济的众说纷纭，实质上更为注目先前空间的用于和运营管理。

在新建和改版方面，改版发展显得更加多。由短平快的单一销售模式，变成出售和租赁分段，渐渐向持有人的方向发展，租赁变为了很最重要的模式。同时，过去的供应渐渐超越紧缺的状态，开始经常出现了地区过量的供应，房地产市场外部环境也在发生变化。

“一个是经济增长速度上升了。再有一个城镇化发展的速度开始减慢了，”刘洪玉说，“还有个一个很最重要的变化，跟房地产涉及的某些技术，当然主要是其他技术在房地产领域的应用于。这方面的技术迅猛发展。

”房地产的环境正由非常简单改向简单，无法如以前一样通过非常简单的方式处置。在政策方面，刘洪玉指出房地产制度最重要的还是住房制度，基本住房的问题解决问题，应当和比较不应的土地供应的方式相关联，这是完备基础性的住房制度，“它的定位就是房租不油炸，然后就是要建构一个平稳市场，增进市场的平稳发展的长效机制，这个目前也在开始渐渐的把它形象化了，过去大位房价，现在是大位地价和大位预期”。

同时，刘洪玉还指出目前的一城一策设法需要让城市政府从过去调控变为平稳，中央政府更好的是分担指导的责任，但是看见各个城市再行调整微调政策，一城一策制定的调整，充分发挥市场管理的政策，在这个过程中融合自己城市做到了微调，从宏观政策的角度，期望需要挣脱阻力。“制度基础和土地制度、规划管理制度、支出财政的收支制度相关联，没这样的制度基础，很难构成这样的一种模式。” 在增进城市化和工业化及城市的快速增长的同时，也有一些负面的效果——由于土地资源的错配推高了房价，轻快速增长重发展，引起了政府债务方面不存在着风险，还产生了社会民生问题。

关于房地产的涉及技术，第一类技术为绿色身体健康的技术，这些技术的应用于被理论证明是有益提高人类的工作绩效和工作状况，“我们做到过涉及的研究，绿色建筑的成本和收益也是需要给定的，市场有这种机制使居民不愿代价更好的钱为了绿色建筑”。第二类技术为智慧科技。这种智慧技术，让房地产的产品，让房地产的服务，房地产的管理能力经常出现了赋能，“用大数据、云计算还包括很多智能设备，对竣工的这种商业空间展开十分高效的管理，需要有效地的节约成本，提高效率等等。

这些应用于渐渐的改变传统经验和格局”。新技术的经常出现，为未来城市的可持续发展获取反对，渐渐崩溃传统的城市规划。

“房地产企业在此过程中，要更为的专业和理性，从较慢茁壮到高质量发展方式的改变，过去是注目机会型的投资，未来更为注目务实和持有人型的投资，这样才可以促成房地产企业从单一的开发商的角色向多重的角色改变。”刘洪玉说。

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